都说房地产这回要是救不起来，明年房价就得撞上4道大坎，这到底是吓唬人，还是真有其事？ 有人说楼市彻底没救了，可数据里藏着的东西，跟很多人想的还真不一样，咱们一点点捋。 近来有观点认为，楼市将永远无法被救起来。 事实并非如此，持这种看法的人往往忽略了隐藏在数据细节中的趋势。 认为房地产永远救不起来的观点，最基本的逻辑在于：任何商品的市场需求和价格都由供求关系决定。 中国的房子已经足够多，人口呈下降趋势，加之炒房受到限制，需求持续走低。 同时，前些年大规模出让的土地，目前很多尚未建房，不少地方仍在继续卖地，这意味着房子还在建设之中。 由此，一头是需求持续下跌，另一头是供给仍在增加，房地产似乎已经无解。 持这种观点的人还认为，最近一年左右的时间里，各方不断出手救市，几乎所有方法都已用尽，房地产却并未回暖。 他们据此认为，事实已经证明房地产永远救不起来，这个行业最终将会消失。 这种说法乍听之下颇有道理，却经不起推敲。 逻辑其实很简单，一个规模高达10万亿元的超大行业，不可能从一个拥有十几亿人口的大国中消失。 要回答房地产是否真的会消失这一问题，首先需要正本清源，看清房地产市场是否真的已经那么糟糕。 2021年，全国新房销售规模达到18.2万亿元的顶峰，二手房约7万亿元，合计25.2万亿元。 2022年，新房销售规模仍有13.3万亿元，二手房为6.5万亿元，总销售规模仍有19.8万亿元。 2023年前三季度，新房销售规模达9.9万亿元，按该季度节奏推算，全年新房成交预计接近 13 万亿元，二手房也在7万亿元左右，房地产市场基本稳住。 这些数据揭示了两个与大众想象截然不同的问题。 其一，房地产的最高峰出现在2021年，2022年才开始下跌，一年之内跌幅达27%，下跌十分剧烈。 其二，房地产市场并没有大家想象中那么冷清，2023年与2022年的情况基本相当，市场已经企稳。 两相对比，不禁让人好奇，2022年的房地产行业究竟发生了什么。 2022年，房地产行业发生了两方面的重大变化。 第一是市场行情出现拐点，这主要受到疫情、信贷政策调整和土地供应减少等多重因素叠加的影响。 第二是恒大等房地产企业相继暴雷，整个行业形象受损，老百姓普遍担心房企暴雷，因而不敢买房。 进入2023年，疫情后的经济复苏不及预期，人们更加追求安全稳妥，存款随之增加，消费和购房等投资则有所减少。 因此，最根本的因素仍是经济大环境的影响。 房地产属于大额投资，受到的冲击自然最大。 但如此庞大的行业，即便进入下降周期也不会消失，更何况2023年市场已经企稳。 如果房地产已经进入下行或横盘周期，还要想着把它救起来，让新房销售重回18万亿元、总盘子重回25万亿元，这显然不是逆周期调节应当承担的任务。 结论十分清楚：所谓“房地产永远救不起来”是一个伪命题，其出发点本身就是错误的。 即便行业下行至新房销售13万亿元、二手房7万亿元，其规模依然十分庞大。 正确的做法是顺应趋势，有多大的规模就做多大的事。 那么具体应该怎么做，房地产未来又将走向何方？ 有人会质疑，当前行情如此低迷，难道可以视而不见？ 这就涉及房地产未来的发展方向问题。 既然这个行业不会消失，那么它究竟要往哪里去？ 截至2023年11月21日，深圳住宅成交共计56458套，其中新房成交28180套，二手住宅成交28278套。 这一数据最值得关注之处在于，二手房成交数量超过了新房。 放到全国范围，2020年、2021年和2022年全国二手房成交金额分别为7.45万亿元、7万亿元和6.5万亿元，三年间不仅没有增长，反而有所萎缩，这正是不正常之处。 可见，2022年二手房市场同样明显受到行业大环境的影响而出现下降。 再看发达国家的房地产市场，二手房才是主力市场，新房占比很小。 这些国家已不需要那么多新房，更多的是对旧房进行翻新，也就是国内所说的城中村改造或城市更新。 因此，未来正常的市场形态应当像深圳一样，二手房成交量逐步超过新房。 再过几年，整个行业的销售规模可能仍维持在15万亿至20万亿元左右，但其中二手房成交金额将增长至10万亿元，新房则下降至七八万亿元。 在可预见的未来几年里，房地产还将呈现两大趋势。 第一个趋势是市场分化，人口和资源将向23个超大特大城市集中，这些城市也是目前“三大工程”率先启动的城市。 第二个趋势是市场优化调整，支持合理住房需求，满足家庭改善住房的诉求，二套房相关政策会因地制宜优化调整 话说到这儿，再瞅瞅今年的新动静。 9月底三部门放了个大招，10月1日起首套房贷能拿贴息，这还是中央财政头一回给商业房贷掏钱。 可售楼处里大家问的早不是涨不涨，而是明年饭碗稳不稳。 头一道坎在工地上。 前9个月全国房地产开发投资5.3万亿元出头，同比少了两成多，新开工面积掉了24.9%，开发商到位资金缩了21.6%。 塔